王丽新
2024年末，中央多次重要会议都对房地产行业做出相应部署。继中央经济工作会议后，近日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开，为2025年房地产发展定下基调。
综合多次重要会议内容来看，“止跌回稳”将是2025年房地产工作的首要任务，需“持续用力推进”。在笔者看来，2025年房地产行业怎么干，谱好“稳市场”“稳主体”“稳预期”三部曲，对唱响“稳楼市”至关重要。
第一，加力释放需求稳市场。当前，需求端政策以“组合拳”的形式持续松绑和刺激，效果已有所显现。2024年10月份和11月份，全国新建商品房交易网签面积连续2个月同比、环比双增长，呈现止跌回稳势头。
接下来，从中央到地方，各部门及各地有望协同施策，加大力度挖掘和有效激发潜在居住需求，主要从两大方面推进。一是要把各项存量政策坚决落实到位，预计进一步放松核心城市限购政策，降低公积金贷款利率等支持刚需及改善性需求的政策会加速上路；二是增量政策会加码落地，比如加力实施城中村和危旧房改造，推进货币化安置，在新增100万套的基础上继续扩大城中村改造规模，充分释放新增购房需求。
第二，着力改善供给稳主体。用足用好政策工具箱，改善供给端的核心逻辑是“严控增量、优化存量、提高质量”，两大着力点是消化存量房产和严控增量住房并行。
在增量供应方面，严控商品房建设增量，以需定购、以需定建，增加保障性住房供给是施政方向，即以人定房、以房定地、以房定钱，促进房地产供需平衡。在去库存方面，各地需在消化存量房产及土地等沉睡资产方面下功夫，这关乎能否稳住市场主体以及行业风险出清进程。
笔者预计，2025年将多维度发力去楼市库存，减缓企业资金压力。一是完善存量商品房收储政策，在收购主体、收购价格和住房用途方面给予各地更多自主权；二是落实专项债收购存量闲置土地政策；三是多措并举盘活商办用房，存量商办用房转为租赁房或是重要方向；四是推进“白名单”融资协调机制，做好保交付增信心。
第三，有力推动转型稳预期。当前，我国居民住房需求正从“有没有”转向“好不好”，旧模式难以为继，真正实现止跌回稳，让行业保持健康发展，需要转向新模式，这一路径已经愈发清晰。
新模式是系统工程，包括建立“人房地钱”要素联动机制、加快发展保障性住房、建立房屋全生命周期安全管理制度等方方面面。2025年推动新模式落地的关键发力点，将聚焦三大方面，一是增加改善性住房特别是“好房子”供给；二是有力有序推行现房销售；三是优化预售资金监管。
可以说，未来楼市有望进入预售和现售并存时期。在这样的竞争环境下，建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，是推动行业转型的关键力量。据中指研究院监测，目前全国多地在新供应地块中持续优化容积率和计容规则，引导和鼓励房企打造更优质的产品，不少城市已出现多个得房率超100%的新房项目。随着“好房子”不断放量，改善性住房需求得以释放，会进一步修复及稳定市场预期。
展望未来，“止跌回稳”与“稳住股市楼市”方向明确，叠加更加积极的财政政策，会持续用力且更加给力地打好政策“组合拳”。一言以蔽之，2025年，房地产行业迈入新发展阶段可期。
